房地產投資

租金收入如何報稅

張貼者:2011年11月14日 上午1:45台灣財富管理規劃發展協會   [ 已更新 2011年11月14日 上午1:46 ]

有房子或土地出租者,於法必須將租賃所得,合併於每年度之綜合所得稅裡申報。租賃所得並非租金收入,計算方式是扣除必要的費用後,所剩下來的淨收入才算是租賃所得。租賃所得不是個別扣稅,而是併入綜合所得稅申報,所以稅率和出租者當年度的淨所得級距有關。

 

 圖一:租賃所得公式觀念圖

費用計算方式

費用的申報有下表兩種,可以選擇其中較高者:

不列舉必要的損耗及費用 依財政部頒定之必要損耗及費用標準:
97年度為租金收入之43%,也就是說:租賃所得 = 租金收入*57%
列舉租賃合理而必要的損耗及費用 可分別針對房屋折舊、修理費用、保險費、地價稅、房屋稅以及利息等,分別申報。詳細部分請參考:財政部稅務入口網

範例分析

Peter有一間房屋出租,每月租金32,000元。未計算租賃所得前,Peter適用21%的所得稅率,請問Peter扣除所得稅後,出租房屋實質所得為多少?

Peter年租金收入= 32000*12 = 384,000
租賃所得 = 384000*(1-43%) = 218,880
所得稅 = 218880*21% = 45,964
實質租金收入 = 384000-45964 = 338,035

繳稅等值租金

有些房東為了節省稅金,並未照實報稅,萬一被查獲還得支付罰款,實在得不償失。為了鼓勵誠實報稅,這裡提供一個簡單的算式,可以幫助房東快速計算,假若要報稅的話,新的租金該多少,實質租金所得跟未報稅前一樣。只要知道「未報稅前租金」以及「適用稅率」,就可立即計算出「繳稅等值租金」。

繳稅等值租金 = 未報稅前租金/(1-57%*適用稅率)

範例分析

Michelle出租一房子,以前並未繳稅,每月租金20,000元。現在希望守法報稅,每月租金該調整多少,報完稅後實質收入會和以前一樣?Michelle適用稅率為13%。

Michelle未繳稅前每年可以實質租金收入24萬,那麼繳稅等值租金:

=20000/(1-57%*13%) = 21,600

新租金為21,600,繳完所得稅後所得會跟未繳稅租金20,000是一樣的。

驗算

租金收入 = 21600*12 = 259,200
租賃所得 = 259200*(1-43%) = 147,744
所得稅 = 147744*13% = 19,206
實質收入 = 259200-19206 = 239,994 (差6元是因為小數點)

繳稅等值租金之乘數

為方便包租公對上述租金之計算,直接做了一個乘數表,

乘數 = 1/(1-57%*試用稅率)

繳稅等值租金 = 未報稅前租金*乘數

表一:乘數表
乘數

用以上例子來說,Michelle的適用稅率為13%,所以乘數為1.080030,繳稅等值租金:
=20000*1.080030 = 21,600

包租公婆只要知道自己的邊際稅率(適用稅率),從表一找出乘數,再將「未報稅前租金」乘上「乘數」即可。

線上試算

下面線上試算提供繳稅等值租金之計算:

未報稅前月租金
適用稅率

 

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分租套房投資決策

張貼者:2011年11月14日 上午1:43台灣財富管理規劃發展協會   [ 已更新 2011年11月14日 上午1:44 ]

我一個朋友Rebecca於台北市羅斯福路五段,擁有一間34坪供出租之公寓,每月可收租金21,000元。該房屋目前約值900萬元,以這房價算起來租金報酬率只有2.8%。聽朋友說改裝成套房分租可以有較好的報酬率,所以就思考是否重新裝潢改成套房來出租。經過評估,若改裝成4間套房,每月可收租金38,000,可是裝潢及傢俱費用得額外投入160萬元。面對著這難題,Rebecca問我投入這160萬值得嗎?

考慮現金流量

整棟出租每月只有21,000,分租套房每月租金38,000,兩者每月相差17,000。意思是說新投入的這160萬元,未來每月租金可「多收」17,000元,假若這裝潢可維持20年,而且租金都不變的話,就相當於現在拿160萬,換取未來20年每月收取17,000元。現金流量如下圖所示:

現金流量

這樣的投資報酬率可以用Excel的RATE函數輕易算出來:

=RATE(240,17000,-1600000)*12
=11.44%

也就是說投入這160萬元,具有「每年」穩定的11.5%的投資報酬率,看起來是蠻划算的。

類似銀行貸款業務

仔細想想上述的現金流量,是不是跟銀行貸款業務的現金流量一模一樣。以銀行的角度而言,借出160萬然後每月收本息17,000元,總共收20年240期。可以利用銀行的試算看看20年期貸款,金額160萬、利率11.44%,是不是每月繳款17,000就知道了。下圖國泰世華銀行試算結果已說明一切了。如果銀行做這筆生意是每年11.44%的報酬率,那麼投資這筆分租套房也是一樣報酬的。

驗算

考慮租金成長率

一般來說房屋租金會隨著通貨膨脹而成長,當租金成長率也一併考慮進來時,報酬率又會是如何呢?這部份比較複雜,因為每年的現金流量都不一樣,只能用IRR函數來求解了。提供一個Excel檔下載,不論是整棟出租或者改裝成套房的租金都會以一定比例成長,所以將未來20年每月的現金流量列出來,用IRR函數就很容易算出來了。投資報酬率(儲存格C5)的公式如下:

=IRR(E8:E248, 1%)*12

儲存格E8:E248就是這20年的現金流量,若租金年成長率為2%,可以得到報酬是相當於「每年」13.28%的報酬率。相較於目前定存的0.8%,真是大太多了。以這報酬率來評估,即使Rebecca資金不夠,以貸款來支付這項投資都值得的。

房租成長率





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正夯的分租套房投資術

張貼者:2011年11月14日 上午1:42台灣財富管理規劃發展協會   [ 已更新 2011年11月14日 上午1:42 ]

投資分租套房可以輕鬆的擁有「每年」15%的投資報酬率,不用投資高風險的股票,就可擁有這麼高的報酬。根據72法則,15%的報酬率只需5年就可賺進一個投資額,也難怪分租套房投資術成為當今最夯的投資方法!真有那麼好嗎?相信許多投資者心中有這樣的疑問,為何自己出租的房子報酬率也只不過3%左右,別人又是如何辦到的,有哪些竅門呢?

實際範例

James在台北市中正區巷內,以750萬買了一間28坪、3房2廳1衛的32年老公寓,改裝前平面圖如下圖(上)。經過詳細規劃,將所有的房間打通,另外隔成4間各自擁有獨立衛浴設備之套房,下圖(下)邊就是改裝後的平面圖。整個裝潢及傢俱的費用得額外投入100萬元。這樣的設計,每一間套房都有窗戶,可以吸收外來陽光,提升出租之價位。每一間套房均以每月1萬元出租,押金兩個月,合計每月可以收租4萬元,亦就是每年可以有48萬元之收入。

如果買進這房子,不另外改裝單純整棟出租,以目前行情每月租金只能有2萬元之行情,每年的收入只有24萬元,換算年報酬率約3.2%。

▼改裝前平面圖

▼改裝後平面圖

可觀的報酬率

James買這房子自備款150萬元,其他600萬元為貸款,貸款年利率1.8%。總投入金額為自備款150萬元加上裝潢傢俱100萬元,總共250萬元。每年可以有48萬元之租金,扣除600萬元貸款利息每年10.8萬元,每年淨收入37.2萬元。這樣每年的報酬率是:

=372000/2500000
=15%

▼點下圖可下載Excel檔案
投資報酬率

如果用銀行定存的概念來看,好似存入銀行250萬元,然後每年拿回37.2萬元利息一樣,就等於銀行提供15%利率的「存本取息」定存一般。一般說來租金以及房價還會隨著通貨膨脹率而成長,所以實際報酬率會更高於15%。

提高報酬之撇步

因為會租套房的一般是單身上學、上班族,所以地點的選擇以交通便利為主要考量,最好是離捷運走路10分鐘可到之地點為佳,基本上離市中心愈近愈好。通常上班族轉換工作時,也會選擇「逐辦公室而居」,所以說公司行號多的地點當然是首選。

其次要注意房屋空間不可太小,平常的管理工作也不可疏忽,租戶報修設備應該立即處理,不可拖拖拉拉。最好有長期配合之水電行,方便隨時處理類似狀況。有良好管理就會建立口碑,尤其在目前網路發達的世界裡,好的名聲或壞名都傳得非常快,這些是要特別注意的地方。名聲好自然租屋者就會源源不斷,租金自然水漲船高。

為了提高投資報酬率,有些投資客會選擇法拍屋,這樣成本就更低了,投資報酬率要達到22%一點都不難。其實這樣的標準是專業投資客的基本要求呢!

房地產適合槓桿投資

房地產因為有實質房屋作後盾,特別合適以貸款來投資。投資者不用擔心會有因投資失利,而有還不起貸款之情形。然而貸款投資的竅門又有哪些?哪些參數可以提升投資報酬率?以下提供詳細的解析:

衡量分租套房投資是否划算,傳統上是以租金報酬率來比較。租金報酬率也可以解釋為:全部以自有資金投資之報酬率,公式如下:

租金報酬率公式

以上述範例分租套房為例,每年租金收入為48萬元,所以租金報酬率等於:
=480000/(7500000+1000000)
=5.65%

或許讀者會覺得奇怪,為何租金報酬率只有5.65%,然而算出來的報酬率卻有15%呢?主要原因是財務槓桿大幅提升了整體報酬率。財務槓桿應用在房地產之公式如下:

槓桿倍數

當貸款金額為零時,也就是全部以自有資金投資,這時上述公式簡化如下:

投資報酬率 = 租金報酬率

這就是為何租金報酬率可以解釋為:全部自有資金之報酬率。當有部分投資金額是以貸款方式取得時,整體投資報酬率會將租金報酬率放大。上述公式的最右邊「租金報酬率-貸款利率」就是兩者之利差,而「貸款金額/自有資金」就是利差之放大倍數,也稱為槓桿倍數。

例如本例之資金報酬率為5.65%,貸款利率為1.8%,兩者之利差為(5.65%-1.8% = 3.85%)。貸款600萬,自有資金等於自備款150萬加上裝潢投資100萬,總共金額為250萬,所以放大倍數等於600/250 = 2.4倍,亦就是3.85%利差會被放大2.4倍的意思,3.85%*2.4=9.24%,。

投資報酬率 = 5.65% + (600/250)*(5.65%-1.8%) = 14.9%

簡單說,雖然租金報酬率只有5.65%,而透過貸款的財務槓桿,這3.85%的利差會被放大2.4倍,所以相當於15%的報酬率,也就是提升了9.24%。從以上公式及範例來觀察,槓桿倍數以及利差主宰了投資報酬率的大小。槓桿倍數愈大及利差愈大,整體投資報酬率就會愈大。但是除非租金報酬率大於貸款利率,否則貸款不會提升報酬率,反而會降低投資報酬率,這點也請投資者注意。

下圖是所下載Excel檔之另一個工作表「貸款比例vs投資報酬率」,輸入分租套房條件(黃色儲存格),就會列出不同貸款成數相對的投資報酬率。圖中折線圖的水平軸是房屋貸款的成數,垂直軸是投資報酬率,可以清楚看出貸款百分比由0%到100%的變化情形。可以看出若百分之百貸款,投資報酬率會提升至34.5%,即使只有50%貸款,投資報酬率也有8.68%。這試算表的貸款成數不包含裝潢費用,裝潢費用一律列入自有資金範疇。

▼點下圖可下載Excel檔案(同上圖之Excel檔)
貸款成數vs投資報酬率

這就是說要提高套房分租的投資報酬率,首要目標是提升租金報酬率,次要目標是提升槓桿倍數。但要注意的是槓桿倍數愈大,風險就愈大,我建議不要超過7/3,亦就是貸款金額佔所有資金的7成。

適合做為退休規劃之一部分

租金有固定之現金收入,不只是源源不斷而且會愈來愈高,這樣的投資相當於固定收益投資商品,其報酬率是非常穩定的。想想看,股票型基金每年的投資報酬率約莫也15%而已,可是卻得承擔不小之風險,然而租金這種固定收益產品竟然報酬率能夠和股票相當,也難怪那些房地產投資客會大舉進攻這塊市場。想想看如果你有1000萬元資金,就可以同時投資4件相同的物件,每一個物件每年都可帶來37.2萬元現金,那麼總共一年就有150萬的現金收入。這150萬元已足夠過的很優渥的退休生活了。

房價下跌也不用怕

或許投資者心中有一疑問,萬一房價下跌時怎麼辦?不用怕,這不是靠買賣價差做波段操作,不用擔心房價下跌問題。這種投資方式就是不準備賣掉房子,只收取租金的投資方式,所以房價下跌不會影響租金收入的,當然也不怕房價下跌了。

如果最近常發現左鄰右舍敲敲打打的大規模的裝修房子,之後就住進了許多租屋的年輕人,仔細一看原來屋主將現有房子改裝成套房出租。不要懷疑!這就是現在正流行的一種投資方式:『分租套房』




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房屋出租報酬率試算-實例

張貼者:2011年11月14日 上午1:37台灣財富管理規劃發展協會   [ 已更新 2011年11月14日 上午1:37 ]

購屋出租之投資報酬率』有個試算表,可以試算包租公(婆)的投資報酬率,以及列出投資期的每月現金流量明細。這篇回答一位讀者使用過後所碰到的問題,我想應該多人也會有同樣的疑惑,特別詳細解釋這報酬率如何得來,以及驗證的方式。

讀者實際例子

以七百五十萬購買學生套房,自備款150萬,貸款600萬、利率2.5%,預計每年收租四十萬(含閒置時間),也就是每月房租33,000元,十年後賣出(房價持平),所得的年化報酬率為10.78%。問這報酬率是如何得來的?

將上述條件以下表輸入:

下載Excel試算表(驗證)

經試算後部份結果複製到Excel的A~G欄,這裡有每月的尚欠貸款(B欄)、貸款利息支出(D欄)、償還貸款本金(C欄)以及房租收入(F欄)等資訊。但是最重要的是G欄,也就是淨現金流量。現金流量明列出每月從投資者進出的淨額,一開始時投資者拿出了頭期款150萬,所以0期(儲存格B3)的金額是-1,500,000。第一個月底時,必須繳貸款本息= 19294 +12500 = 31,794,但是有租金收入33,000元,所以投資者每月淨收入 = 33000-31794 = 1206。因為目前試算條件是房租收入零成長,所以每月淨收入都一樣,也就是第1~119期都是1206元。直到第120期(第10年底)將房屋賣掉。假設房價持平也就是房價還是750萬,房屋貸款餘額還剩3,372,675元。所以賣出房屋後還有淨值=7500000-3372675 = 4,127,325,再加上最後一個月的1,206元,總共4,128,531(儲存格G123)。

Excel工作表下半部

以銀行存摺驗證

簡單說,投資者開始拿出150萬投資,然後每月進帳1,206元,直到十年後賣屋得款4,128,531,這樣的投資經過精算後相當於『每年』10.78%的報酬率(=IRR(G3:G123)),結果置於G1儲存格。讀者的質疑是,這報酬率對嗎?有無更有說服力的說法來驗證這報酬率值得信服呢?

假若這150萬不是投入房地產,而是放銀行存款生息。和投資該房地產一樣,每月底從銀行提出1206元,而且到第120月時,一次提領4,128,531元。那麼銀行該以什麼樣的利率來計息,才足以支付這些提款呢?尤其是最後那一筆4百多萬的金額,足足快到本金的3倍!針對這問題,可以利用Excel做一個銀行的存摺,模擬銀行計息方式,然後檢查一下銀行以10.78%的年利率所支付的利息是否足夠提領。

I~L欄就是以Excel銀行的存簿紀錄。存款只有一筆150萬(儲存格 I3),其餘都是每月提款(J欄)。每月的利息收入(K欄),都是根據上個月的『存款餘額』乘上月利率,(月利率 = 年利率 / 12)。而且每月所新增的利息亦會加入當月存款結餘裡,當做下月計息的本金,也就是複利的觀念。目前年利率(儲存格L1)設定的公式為“=G1”,就是使用IRR所計算出來的報酬率。每個月存款結餘公式如下:

當月存款結餘 = 上個月的存款結餘 + 本月存款 + 本月利息收入 - 本月提款

以這方式一路算下來,觀察最後一年的存款結餘(儲存格L123)剛剛好等於零,這代表以10.78%的利率所計算的利息收入足以支付所有的提款。讀者可以試著更改L1的值,若小於10.78%,最後一期的存款餘額(L123)會變成負值,意思是所滋生的利息不足以支付提款。若L1的值大於10.78%,L123的存款餘額會大於零,意思是全部提款後還有餘額。只有當L1的值剛好等於IRR所算出來的利率,L123才會剛好等於零。

銀行的利率相當於投資報酬率,例如銀行5%的利率,就是今年存銀行100元,明年拿回本利和105元。如果同樣拿100元去投資股票(100元當然是零股啦),明年賣出該股105元,報酬率等於(105-100)/100 = 5% 。兩者都是100元出去,一年後105元回來,沒啥不同的,只是銀行稱利率,投資者稱報酬率。所以也可以這麼說:這個房地產投資無異於將錢置於銀行以年利率10.78%生息。用銀行存摺的觀念來敘述這IRR所產生的內部報酬率,應該是最能令人體會這當中的意義吧!



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購屋出租之投資報酬率

張貼者:2011年11月14日 上午1:35台灣財富管理規劃發展協會   [ 已更新 2011年11月14日 上午1:35 ]

購買房屋來出租,當個包租公(婆),不只每月有租金收入,又可以靜待房地產升值,是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。房地產投資和其他投資標的一樣,有波段操作以及長期投資的形式。買屋出租則是屬於長期投資的一種,是比較保守及風險較低的投資型態。但是無論任何一種投資都必須先知道投資報酬率到底是多少,才好預做規劃,進而調整投資策略。

一般租屋投資的報酬率,最簡單的方式是用租金報酬率來計算。租金報酬率是每年的租金總收入扣除費用後再除以購買房屋的價格。例如買一個300萬的房子,每月房租扣除管理費後淨收入13,000元,那麼每年的租金收入有156,000,所以投資報酬率 = 156,000/3,000,000 = 5.2%。這樣的概算是沒有錯的,簡單又方便。只是房地產投資必須考慮未來房價的變動對整體投資報酬率的影響,例如同上一個案例,預計投資10年,10年後的房價若漲到360萬時,加上房租收入,這樣的投資報酬率相當於多少呢?如果10年後不幸遇到經濟蕭條,房價跌到270萬時,投資報酬率又是多少?這種情形可以利用現金流量的觀念來求取內部報酬率(Internal Return Rate)來得到年化報酬率。這例子裡若期末房價漲到360萬時,現金流量如下表:

期數
現金流量
備註
第0年
-3,000,000
拿出300萬投資
第1年
156,000
房租收入
第2年
156,000
房租收入
第3年
156,000
房租收入
第4年
156,000
房租收入
第5年
156,000
房租收入
第6年
156,000
房租收入
第7年
156,000
房租收入
第8年
156,000
房租收入
第9年
156,000
房租收入
第10年
3,756,000
房租收入及售屋結算

可以利用Excel的IRR函數,將現金流量的資料輸入後,就會得到年報酬率了。下面就是公式。以下藍色粗體字都可以直接複製到Excel的儲存格。

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3756000},10%)
= 6.67%

算出來的年報酬率是6.67%,和上個例子的5.2%相比,多出來的1.47%就是房價上漲所貢獻的報酬。相對的,若10年後房價只剩270萬,也可以用同樣方式計算。因為現金流量每年都一樣,只有第10年的是房屋價格加上租金,等於2,856,000。亦就是說因為房價的下跌因素,使得投資報酬由5.2%下降至4.38%。公式如下:

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 2856000},10%)
= 4.38%

如果未來房價持平,用同樣現金流量觀念計算出來,同樣是5.2%。所以也可以這麼說:如果未來房價不變,房租報酬率就是整體投資報酬率。下面公式最後一年的現金流量是300萬加15.6萬租金,所以是3,156,000。

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3156000},10%)
= 5.2%

貸款購屋的報酬率

如果出租房屋不是用現金購買,而是以貸款方式取得,這種情形就更複雜了。每月除了有房租收入外,亦有貸款要繳納,貸款部分又分為利息以及本金部分,說起來實在複雜,但是現金流量觀念計算一樣適用。只要將每年的租金收入減去繳納貸款的錢,再扣除所有發生費用,就是該年的淨現金流量。只是投資結算時,未必貸款都繳清了,售屋後的金額還得繳納未還清的貸款。所以最後一期的現金流量較為複雜,必須知道貸款餘額是多少。所幸這等事請電腦就行了,本網站提供了試算的頁面,直接輸入資料一切幫你搞定。

購屋出租試算

拜電腦科技之賜,所有繁雜的計算可以一下子就得到答案,前面都是一些觀念的介紹,實務應用時是不需要那麼麻煩的。下面是一個試算表,只要將條件輸入進去,就會得到整個投資報酬率。透過這試算我們可以很清楚的知道,未來整個投資的情形將會是如何,以及每月會有多少現金進入或何時需要多少現金支出,全部都一清二楚。

房屋價格()
(必填)
貸款金額()
貸款利率(年)
%
貸款年數
   
每月租金
(必填)
租金年成長率
%
房屋稅
地價稅
平均每年閒置
(< 12)
 
計畫投資年限
 

參數說明

『房屋價格』及『每月租金』一定要填資料,其他可以空白,而且以"0"計算。

房屋價格及貸款金額都是以萬元為單位,租金以為單位。

平均每年閒置月份:是平均起來一年大約會有幾個月無法出租,不得大於12。

計劃投資年限:希望多久要投資結算。

只要將該頁資料輸入,就會得到詳細的報酬率試算。

試算結果驗證

如何驗證這試算結果是正確的呢?以內部報酬率(IRR)所計算出來的答案又代表何意義呢?『房屋出租報酬率試算-實例』這一篇有詳細的說明。

租金與貸款比例對報酬率之影響

了解投資標的報酬率還不夠,投資者應該希望透過這樣的試算可以得到一些投資分析,進而對投資策略做調整。一般說來有些項目是固定無法調整的,例如稅金、租金成長率、貸款利率等通常是固定的,投資者無法自行調配。但是貸款比例,以及租金大小不只可以選擇,還對報酬率的影響非常大。所以我們會希望透過這兩項參數的變動,來觀察對整體投資報酬率的影響是什麼。下面的試算主要做租屋投資分析。

舉個例子來說,目前看到一個房屋投資標的房價300萬,投資者希望評估是否可以承做。預期貸款利率是3.5%,貸款20年。希望評估若投資十年後的投資結果會是如何?只要將資料輸入如下圖即可。

房屋價格(萬)
(必填)
計畫投資年限
(必填)
   
貸款利率(年)
%
貸款年數
租金年成長率
%
房屋稅
地價稅
平均每年閒置
(< 12)
 

參數說明

只需要輸入『房屋價格』及『計劃投資年限』,其他條件可以不填。

租金年成長率:租金每年以該比例調整一次。
今年租金 = 去年租金*(1 + 租金成長率)

平均每年閒置:平均起來每年會有幾個月租不出去 (最多12個月)

試算不同的房租及貸款金額情況下,年化投資報酬率情形。

輸入完後點擊”開始試算”,就會得到下圖的結果。

房地產分析圖

這張圖的每一列代表一種月租金的投資情形,每一欄代表一個貸款比例之投資情況,也就是說這張表列出了各種租金及貸款組合的結果。例如租金報酬率5%那一列(紅色框起來),每月租金是12,500元,然後分別以不同貸款比例的情況所計算出來的投資報酬率。沒有貸款時,報酬率和租金報酬率相等,都是5%。但是當貸款比例往上調升時,報酬率會節節上升,而且貸款比例愈大,報酬率愈高。這結果說明了貸款會大幅提升整體的報酬率。再點入每一個報酬率的數值,還可以看到該貸款金額及租金之現金流量明細。

但並不是所有情況都一樣的,如果觀察租金報酬率3.5%那一列(第4列),無論貸款金額多少,報酬率都幾乎一樣沒變,沒有因為貸款而增加報酬率。這是為什麼呢?原因是貸款利率也同樣是3.5%,所以租金收入剛好拿去繳交貸款利息了。這樣便得到一個結論:除非租金報酬率大於貸款利率,否則貸款不會提升報酬率,反而會降低投資報酬率。同時還可以看到一點,無貸款時的報酬率跟『租金報酬率』是相等的,亦就是說如果不貸款,只要知道租金報酬率就知道結果了。既然基礎的租金報酬率具有舉足輕重的影響,如何提升租金報酬率就顯得非常重要了。

以上的推論的基本假設是:房價是不變的,以及房租是不會漲的,但這是並不實際的。真實的租屋市場不只是房租會上漲,房價也會有波動,還有房子也不是天天都租的出去,總會有一些閒置期。而且還有稅金要考量呢!針對這些實務狀況,試算及分析都有考慮進去。當選定了一組租金及貸款比例後,可以直接點入該組報酬率,就可以得到詳細的月現金流量表了。

這張表的租金報酬率使用的是名目利率,例如300萬,年報酬率5%,所以每月租金=3000000*5%/12 = 12,500,所以月報酬率 =12500/3000000 = 0.417%,相當於年報酬率 = 0.417%*12 = 5.00%。

房地產價格

房地產價格和租金報酬率是息息相關的,因為房屋租金通常變動不大,當房價過高時勢必會讓租金報酬率降低,這時投資意願就會降低,房價便會跟著滑落。反之,如果房價過低時,租金報酬率自然會往上提升,當租金報酬率高於定存利率許多時,理智投資者當然會進場,進而推升房價。這也就是市場那隻無形的手默默主宰著房價的變化。簡而言之,租金報酬率通常高於定存利率3%~4%是正常的。

房地產也不是只會漲不會跌,最有名的例子是中共試射飛彈時,房屋價格遽然下跌。但是愈高的租金報酬率愈能抗跌,這是因為較高的租金收入足以彌補未來房價的下跌,讀者可以自行試算一下就知道了。

其實我對房地產價格並不是很樂觀的,主要原因是根據供需法則推論。台灣人口已經飽和,也就是需要房子的人並不會再增加了。雖說土地是有限資源,全台灣的人口一起競爭台灣這塊土地。但是如果人口不增加,需求從何而來?當然另一個需求是人民更有錢,願意比現在花更多的錢買房子,房價就會漲,但前提是人民必須更有錢。目前情形和20、30年前是很不一樣的,那時候的人口增加很快,即使是國民所得沒有增加,需求就已經很大了,更何況那時候經濟成長迅速,所得快速成長,當然造就不小的房價升幅。反觀現在情勢,也只能靠國民所得增加了,若馬英九上任後能將國民所得提升至3萬美元,那這時候趕緊買房子,未來房價就會漲。如果不是,我認為就有得等了。

內部報酬率(IRR)

這些試算出來的結果,都是以月現金流量所求出的內部報酬率(月報酬率),再加以年化。如果投資期間10年,求出來的結果是7%,不要以為是10年才7%,是投資會每年以7%增長,以72法則概估,10年投資會增長一倍。

參考網頁

報酬率的深入探討

包租公利率試算-實例

Excel檔案下載

這裡也提供Excel版的包租公試算檔案,裡面有10年、20年、30年三個工作表,對Excel製作有興趣朋友,應該值得參考。

點我下載Excel檔案



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怪老子理財首頁

購屋租屋哪個划算

張貼者:2011年11月14日 上午1:33台灣財富管理規劃發展協會   [ 已更新 2011年11月14日 上午1:33 ]

國人有土斯有財的觀念,使得每個人存了一筆錢時,幾乎都會想擁有一間自己的房子。但是也有另一派說法,認為買房子除了得付一大筆錢頭期款外,還得每月繳貸款。還不如將這筆錢拿去投資,房子用租的就好了,這樣獲利更大。本篇針對這問題用Excel做了詳細的分析,讓讀者可以清楚了解當中之不同!

如何做決策

當你已經存了一筆錢,足夠繳付頭期款,而且往後每月之收入也足以支付貸款時,這時有兩方案可選擇:

  • A方案:購屋,繳完貸款後擁有該房子
  • B方案:租個房子,將這筆錢拿去投資,取得獲利

A、B兩方案哪一個比較有利可以用雙方的『期末淨值』來比較。若是買房子,每月所繳之貸款除了付利息外,也會有部份金額是償還本金的,所以房屋貸款餘額會逐年減低。然而房屋價值扣除貸款餘額,就是實際擁有房屋之『期末淨值』,這淨值會因貸款餘額逐年減少而每年增高,一直到貸款還清之日,就完全擁有那棟房子。

如果不買房子,就得租房子住,該頭期款便可以拿去放定存或做其他的投資理財。基於兩方案比較基礎必須相同,既然A方案每月都另外拿出一筆錢繳貸款,B方案也得拿出同樣金額的錢去支付租金。一般來說每月之租金通常低於購屋(A方案)每月所繳之貸款,所剩的差額是屬B方案可另行投資的。頭期款及每月可另行投資之金額,每年會以一定的報酬率依複利成長,本利和就是租屋的『期末淨值』了。將這兩方案個別之期末淨值做比較就知道那一個方案划算了

現金流量

上面的文字敘述可以用現金流量來表達最清楚,下圖水平軸以下代表投資者拿出去的錢(現金流出),水平軸以上是期末淨值(現金流入)。兩方案的現金流量相等得情況下,比較最後的現金流入就知道哪方案好了。

現金流量表

下載Excel

有了以上的概念,就可以用Excel來幫忙計算,點選以上連結就可以下載Excel檔案,這Excel真是個好用的分析工具,只要將資料輸入就可以立即得到答案。跟本網站所有的Excel檔案一樣,黃色儲存格是可變更或需要輸入的參數,其他顏色的儲存格都是公式,基本上是不需要改變的。左上角(B1~C11)的儲存格是參數輸入部分,第13~35列是分析的結果。為方便讀者閱讀,這Excel用顏色來區分兩方案來的分析結果:藍色系代表購屋(方案A);橘色系代表租屋(方案B)。

Excel說明

打開Excel檔案後,會有如下圖的工作表:

Excel範例

參數說明

Excel的黃色儲存格讀者必須輸入符合自己條件的房價、頭期款、貸款利率...等參數。詳細說明如下表:

參數
儲存格
說明
購屋
房價
C2
房屋買入價格
頭期款
C3
頭期款金額
貸款利率
C6
房屋貸款之年利率
房屋稅、地價稅
C7
購屋後每一年所須繳之稅金
房價成長率
C8
房價不會是一成不變的,是會隨著時間而變化的,至少會隨著通貨膨脹率而成長。讀者可以根據自行經驗更改,範例上的2%是過去20年的通貨膨脹率。
租屋
月租金
C10
若不買房子,那麼每必需支付多少租金來租房子
平均年報酬率
C11

若不買房子,那麼頭期款這筆錢以及每月多出來的金額,將會如何來運用?有些人生性保守只願意存定存,那麼合理範圍應該填2%~3%。但是某些部分的人認為平均每年賺個10%沒問題,那麼就填10%。

這是『平均』年報酬率,也就是長期(20年)下來的平均報酬率,千萬不要用一年的報酬率來算。投資股票債券基金的平均報酬率依配置之不同比例,合理值應落於4%~15%

明細立即算出來

當資料填完後,13列到35列會立即算出兩方案之明細,雖然貸款是以『每月』繳交,但為了讀者閱讀方便,分析結果以『每年』結算一次來表示。"G"欄會列出每年你因購屋所支出之金額(貸款月繳款加稅金),"H"欄則列出房子的淨值,就是房屋價格(B欄)扣除掉銀行貸款餘額(C欄)後之金額,也就是實際擁有該房子的價值。

同時~~~將買房之年支出(G欄)扣除掉房租(I欄)後,是方案B之可另行投資之款項(J欄)。方案B根據去年之結餘(L欄),投資所得到的獲利(K欄)會併入當年的結餘裡面。根據這樣購屋方案的期末淨值是H欄,租屋方案的期末淨值是L欄,然後將這兩欄做成圖表讀者就非常清楚了。

研究分析

有了這工具讀者就可以自行將資料輸入,專心於兩方案之研究分析。我們先看看圖中的例子:

一個600萬房子,自備款200萬,假設房價每年會依通貨膨脹率2%成長,繳了20年房貸後得到那棟房子價值約892萬。若~~~當年不買那房子,但每月花15,000租房子,將200萬頭期款投資平均報酬率6%的商品,20年後應有獲利有將近968萬。兩方案相差不到70萬,那麼讀者自己想看看,擁有一個房子帶給家人一個溫馨且無憂的生活的價值是否大於70萬呢?該如何做決策相信讀者應該了然於胸了。

房價變動之比較

房價之成長幅度見仁見智,每個人都不一樣,所以多加了C8這參數來設定,可以看看同樣一個案例,若C8設為0%的話,情況又大不一樣,20年後購屋淨值只有600萬,可是租屋是968萬相差快400萬,每個人看法不同,價值觀不同,怪老子提供一個方法及工具,讓大家很清楚分析這問題。

下面兩張圖是分別房屋價格有無成長之比較,可以看出兩者有很大不同:

▼房價年成長率:0%

房價年成長率0%

▼房價年成長率:2%

房價年成長率2%

網路試算

購屋
房屋價格
(必填)
頭期款
(必填)
貸款年利率
% (必填)
房屋稅及地價稅
房價年成長率
%
租屋
每月租金
(必填)
平均投資報酬率
% (必填)
 

試算結果

租金成長率

讀者“小世民”看完本篇後,認為原有的Excel應該加入『租金成長率』,這是個合理的考慮因為租金也會隨著通貨膨漲率而調升,下面檔案是他修改後的,這兒也提供下載。
下載EXCEL檔案



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房屋價值試算

張貼者:2011年11月14日 上午1:29台灣財富管理規劃發展協會   [ 已更新 2011年11月14日 上午1:30 ]

房價自2004開始起漲至今,台北市已經漲了兩倍多,目前房價是合理還是過高,相信很多人想知道。其實房屋市場和股票市場都是投資的標的,也會隨著市場訊息以及總體經濟狀況而波動,然而不管任何投資標的均有一個內在價值,市場價格總是在其內在價值上下波動。只要知道內在價值是多少,心中自有定見,目前房價是否過高,自可不言而喻了。

理性投資者的買點

一個理性的投資者是否願意長期持有這房地產,才是這房價最好的支撐,也是判斷房地產是否過熱的一個最好指標。所謂的理性投資者就是從財務的觀點,將資金投入這房地產所產生的現金流量,足以滿足投資者所要求的投資報酬率。然而影響投資報酬率最重要的因素,就是房屋的租金。

租金代表房屋使用價值

如果我們很喜歡一個地點的房屋,希望可以居住在那裡,有兩種方式可以達到這目的:一種是用租的;另一種是用買的。也就是當購買這房產所須付出的代價過高時,可以採取另一個選擇,也就是用租的。所以租金多寡反應了一個房子的價值,這一點對自住型購買者也是成立。若你買的房子為自住,雖然不用支付租金,但這房子可出租的價格就是你的機會成本。意思是:縱然並未實質付出租金,但若不自己住,是有「機會」將房子出租而收取租金收入的。

房地產屬於固定收益商品

租金既然反應了使用一間房子所需付出的代價,那麼未來每年房租收入之現值,其總合不就是這房子的價值嗎?接著讓我們來思考一個有趣問題,先看看圖一的現金流量圖,然後猜猜看這是甚麼投資商品之現金流量?

圖一:現金流量圖
現金流量

相信有九成的讀者會說這是房地產投資的現金流量圖,每年的36萬元是租金,20年後再以1,000萬元賣出。不錯大家都猜對了,畢竟這篇文章是談房地產,很容易有這樣的思考方式。但若我硬說這是20年期的債券、票息3.6%、面額1,000萬元,也並沒有錯。事實上兩者的現金流量是相同的,既然這樣、債券的評價模式不就應該完全適用房地產。

話說如此,兩者的現金流量性質也不盡全然相同,債券票息是固定不變的,房地產的租金卻會隨著市場供需而調整。以及債券最後的償還本金也是固定,可是20年後的房價卻會變化許多。

當中的差異如下表:

項目 債券 房地產
票息/租金 不變 有閒置率、稅金等
票息/租金成長率 固定(零成長) 隨市場供需狀況調整
面額/房價 固定面額 隨市場變化

雖然房地產的租金會有變化,但基本上變化不大,這些波動可以要求較高的投資報酬率(殖利率)來補償,也就是多一些風險溢酬。比較大的變動應該是租金成長率,以及房子到期的價值。以圖一的現金流量來說,若投資報酬率要求4%,那麼房屋的價值應該等於:

=PV(4%, 20, 360000, 10000000)
=9456,387

這意義是:如果這房子以946萬去買,每年扣除費用後的淨租金收入是36萬,20年後可以用1,000萬賣出,相當於「每年」有4%的投資報酬率。這4%投資報酬率,也等同於銀行提供的存款利率,若拿946萬存銀行,每年領回利息36萬,20年到期後還可以領回1,000萬元。這樣的條件除非銀行提供4%的利率,否則辦不到的。

永續年金概念估算

這評價模型看起來很簡單,可是實務上很難執行,主要原因是到期的房價並不容易正確估算,估算誤差卻影響內在價值頗大。目前的房價都已經在波動了,又如何正確估算未來10年、20年之房價?比較可行的方式是:假設永遠持有該房地產,每年收取租金。等房子堪用期限到了,再重新翻新繼續出租。

這幾乎是等於永續年金的概念,只是年金的金額並非每期均等。因為每年的租金會隨著租金成長率而增多,到了堪用年限後,房屋和建商改建,也必須拿一部份坪數來沖抵重建成本,所以可用坪數會變少。重建後坪數會少掉多少,可以用現有改建比例當參考。目前改建的分法一般說來北市大約4(建商)/6(地主),其他地區以5/5分居多。

圖二圖二:起始年租金36萬、每年2%成長、房屋堪用50年
現金流量

理論上,永續年金應該列出永遠的現金流量,然後將每一筆金額折現,再加總就是現值了。只是年數愈多折現的金額會變得很小,實務上只要列出100年的金額就夠精確。圖二是第一年的租金年收入36萬,每年以2%的成長率增加,到了50年的堪用期限,重建後的租金因坪數減半(5/5分),所以租金收入也減半。

將上述的現金流量以年化報酬率5%折現,以Excel試算結果,該房子價值1,030萬。若報酬率只要求4%,該房屋價值約1,336萬。以目前低利率而言,房屋的投資報酬率落在4%~5%之間應該是合理的,所以這房屋價格落在1,000萬~1300萬都是合理。

租金成長率的預估

這種評價模型最重要的是:租金成長率的預估。到底應該是1%、2%還是3%,有些地區甚至於是負成長(-2%)。這當然必須考量標的物的目前狀況及未來發展。如果一個房子附近區域已經發展飽和了,可見的未來不會再看到有任何發展。租金會成長的因素除非台灣經濟大幅成長外,似乎只剩通貨膨漲的因素了,所以0%~1%的成長率是合乎預期的。

若一個新開發的地區,以台北信義計畫區為例,未來的發展還有相當力道,隨著捷運及大樓增建,該地區受歡迎程度會持續增加,租金成長率每年應落在2%~5%之間。

另一個評估的方法是考量各地區的租金歷史資料,許多房屋租賃仲介公司也會提供各地區的租金訊息,這些都是做為租金成長率的重要依據。

房屋耐用期限

房子的耐用年限跟建築技術及使用材料有關,早期的加強磚造房屋(RB)只有55年的壽命,而鋼筋混泥土(RC)房子可使用70年,至於鋼骨建材(SRC)則可以使用100年。只要知道屋齡及建築材料,還可以使用多久就很容易估算了。房屋尚可使用年數一般不會那麼精確,試算表上是以十年為單位,準確度也夠了。

精確度考量

整個評價模型計算了未來100年的現金流量,或許有些讀者認為估算到那麼長的時間,誤差會不會太大。其實不會的,就是為了要精確才計算100年,但是年數愈大的部分,當折成現值後影響是很小的。也就是說時間愈長遠的部分,雖然估算誤差較大,但是影響相對輕微許多。最重要的是前30年的租金收入,目前的租金是確定的,只要租金成長率不要估計錯誤,這房地產內在價值是很有意義的。

線上試算

目前月租金
租金年成長率
房屋尚可使用年數
重建分配比例
(地主/建商)
試算結果

Excel試算

這類的問題用Excel試算最為恰當不過了,這裡提供一個Excel檔案供下載,點選下面Excel圖示即可下載檔案。

下圖的試算表,黃色儲存格是可調整變數,B6就是所計算出來的房屋價值。

圖三:房屋價值試算表
Excel試算


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房地產投資

張貼者:2011年11月14日 上午1:27台灣財富管理規劃發展協會   [ 已更新 2011年11月14日 上午1:27 ]

房地產在投資領域裡佔有一席之地,確實也不少人因為購置房地產而致富,尤其是老一輩的人,都告誡子女“有土斯有財”的觀念。只是房地產沉寂了十幾年,直到最近幾年也漲了一波,現在是否高點眾說紛紜。我們也趁此機會討論一下,房地產投資的效益及風險。只不過,房地產投資有兩種,一種是屬於較投機型的投資客,就是看好房地產會再上漲,做短線操作;另一種是屬於長期投資型的,當有閒錢時買房地產收租金,等待房價上漲。投機型的投資方式非我專長,本文討論的是長期投資的效益。

如何計算報酬率

任何投資最重要的當然是投資報酬率,當投資報酬率算出來之後,才有辦法和其他的投資工具做比較:例如股票或債券、看到底哪一種好。問題是每月都有房屋收入以及貸款,而且未來房價又是變動的,所以售屋收入是不確定的,那這樣的報酬率到底怎麼算呀!如果我們把房地產投資的現金流量表畫出來,如下圖一:

現金流量
圖一

我們發現這現金流量表和債券的現金流量表幾乎如出一轍,唯一不一樣的只是把期末本金換成售屋收入(藍色長條)而已。這樣看就簡單了,我們可以用Excel的RATE函數輕易求出年化報酬率。這裡不再詳述年化報酬率怎麼算,有興趣的朋友可自行參考Excel的RATE函數

年化報酬率的意義是說,這投資每年的報酬相當於(同等效果)銀行定存的年利率。例如以一千萬投資房地產五年,得到年化報酬率8%,等同於將這一千萬以8%的年利率放定存的結果。所以年化報酬率非常好用,可以拿來和其他投資工具相比較,而且和期間長短無關,因為已經將報酬率年化了(Normalized)。

下載試算表

投資報酬率試算

投資報酬率工作表可以計算投資的報酬率。這部分較為複雜,每月雖有租金收入,但還必須按月繳納貸款。這兩者間一進一出,根據金額的不同,每月就會有現金的淨流出或淨流入。如果每月租金大於貸款月繳款金額,為現金流入所以為正值;如果每月租金小於貸款的月繳款金額,為現金流出所以為負值。

當房屋售出時,淨所得必須將售出屋款扣除房屋『貸款餘額』。當讀者把投資條件設定完後,只需要再輸入“屋價年成長率”就可以觀看結果了。


圖二



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坪效計算:都更關鍵因素

張貼者:2011年11月14日 上午1:24台灣財富管理規劃發展協會   [ 已更新 2011年11月14日 上午1:25 ]

都市更新時,關鍵因素之一是坪效,也就是一坪土地可以蓋出多少坪可銷售的面積,其比例就稱為坪效。例如100坪的土地,可以蓋出1,097坪可銷售的坪數,這塊土地的坪效等於10.97,就是每一坪土地可創造出10.97坪的效用。

▼圖一:基準容積及坪效

坪效計算觀念

每一件土地根據其使用區分,均訂定容積率(r1),將土地面積乘上容積率就是允許的建築面積。然而在都市更新案件中,不同的條件會有容積獎勵率(r2),也就是說實際可建築的面積,可以再乘上容積獎勵率,就是基準容積(A)。

例如土地面積是100坪,使用區分為商三,容積率是560%,若獎勵容積率為1.1717。那麼容積獎勵後的基準容積:

= 100*560%*1.1717
= 656.15坪

但是實際上可銷售的面積大於基準容積,因為陽台、雨遮以及公共設施都是可銷售的,但是不包含在基準容積內。所以這656.15坪的基準容積,總共可以產生出多少坪的銷售面積,這兩者的比值就是坪效係數K。

坪效係數(K) = 可銷售面積 / 基準容積

圖一說明一塊土地如何計算基準容積及坪效,若使用區分的容積率為r1、容積獎勵率為r2:

基準容積(A) = 土地面積*容積率*容積獎勵率

可銷售的面積就是將基礎容積A、再乘上坪效係數K:

可銷售的面積 = 土地面積*容積率*容積獎勵率*K

坪效 = 可銷售的面積 / 土地面積 = 容積率*容積獎勵率*K

上述式子可以看出,容積率及容積獎勵率以及坪效係數決定了坪效。容積率視土地使用區分而定,是確定的數值,容積獎勵率也是不會變的。然而坪效係數就不一樣,跟建築法規相關,且跟建築物的公共設施比例有關係。所以只要求出坪效係數K,就可以得到坪效。

因為坪效係數K等於可銷售面積除上基準容積,可銷售面積又可以拆成專有部分加上公有部分(公共設施)分開計算,先算出專有部分的坪效係數K1,以及公有部分的坪效係數K2,然後兩者相加即可:

K = K1 + K2

▼圖二:可銷售面積及坪效係數

坪效計算觀念圖

專有部分

專有部分是基準容積加上陽台面積,只要找出陽台面積跟基準容積的比值,就可以算出專有部分的坪效係數K1。

陽台容積

陽台面積的估計方式比較複雜,因為雖然陽台的面積最多可以是『該層樓地板面積』的10%,樓地板面積是基準容積加上機房、安全梯及梯廳的總面積。其中的梯廳面積可以有5%,也不是根據基準容積計算,而是基準容積得再加上機房及安全梯的面積。所以計算的順序是先找出機房及安全梯面積跟基準容積的比值,之後再算梯廳面積跟基準容積的比值,最後再求出陽台面積跟基準容積的比值是多少。

機房及安全梯面積 = 基準容積*15%

梯廳面積 = (基準容積+機房及安全梯面積)*5% = 基準容積*(1+15%)*5% = 基準容積*5.75%

陽台面積:
= (基準容積+機房及安全梯面積 + 梯廳面積)*10%
= 基準容積*(1+15% + 5.75%)*10%
= 基準容積*12.075%

這12.075%就是根據目前建築法規,陽台雖然限制在該層樓地板面積的10%,但是卻可以增加到基準容積的12.075%。

專有部分之坪效係數K1

當算出陽台面積,專有的面積就是:
= 基準容積 + 陽台面積
= 基準容積 + 基準容積*12.075%
= 基準容積*(1+12.075%)
= 基準容積*1.12075

所以根據建築法規,專有面積是基準容積的1.12075倍,所以專有坪效係數K1=1.12075。

公有部分

前面已經知道根據建築法規,專有部分的面積是基準容積的1.12075倍。但是還需要知道公有部分的面積和基準容積的關係K2,才能夠算出整體坪效係數K。這部分就跟公設比有關係,因為

公設比 = 公有部分面積/(專有部分面積+公有部分面積)

將專有部分以係數代入:

公設比 =  公有部分面積/(基準面積*1.12075+公有部分面積)

將上述式子整理一下:

公有部分面積 = 基準容積*[1.12075*公設比/(1-公設比)]

也就是說公有部分也可以是基準容積的倍數,該倍數就是K2

K2 = 1.12075*公設比/(1-公設比)

上述式子說明了公有部分之坪效係數跟公設比是相關的,不同的公設比會得到不同的公有部分之坪效係數。當然整體坪效係數也會隨著公設比而變。

舉個例子來說,若公設比為30%,公有部分面積:
= 基準容積*(30%*1.12075/(1-30%))
= 基準容積*0.48032

所以在30%公設比的條件下,公設坪效係數K2=0.48032。

▼圖三:公有部分坪效係數K2

坪效計算公式

可銷售面積

可銷售面積等於專有部分面積加上公有部分面積,這兩個面積都是基準容積(A)的比值,所以:

可銷售面積
= 基準容積*1.12075 + 基準容積*0.48032
= 基準容積*(1.12075+0.48032)
= 基準容積*1.60107

所以坪效係數(K)就等於1.60107。1.12075是專有面積的坪效係數K1,0.48032是公共設施的坪效係數K2,兩者加起來就是整體的坪效係數:K=K1 + K2。專有面積的坪效係數不會改變,因為這只跟建築法規有關。然而公設的坪效係數卻是跟公設比相關,不同的公設比就會得到不同的公設係數。所以導致整個坪效係數也會跟著不一樣的公設比而變。

坪效

可銷售面積 = 基準容積*1.60107 = 土地面積*容積率*容積獎勵率*1.60107

所以坪效就等於:容積率*容積獎勵率*1.60107

例如容積率=560%,容積獎勵率=1.1717,那麼30%的公設比其坪效:
=560%*1.1717*1.60107
=10.50545

也就是說一坪土地可以蓋出10.50545坪的房子來賣。

坪效與公設比之關係

因為坪效係數K=K1 + K2,但是 K2跟公設比有關,所以坪效係數K:
=K1 + 公設比*1.12075/(1-公設比)
=1.12075 + 公設比*1.12075/(1-公設比)

若公設比 = 30%

K = 1.12075 + 30%*1.12075/(1-30%) = 1.60107

下圖列出不同的公設比以及相對之坪效係數,由這張表就知道為何建商的公設比都那麼高,因為可以增加坪效係數,就是可銷售面積會增加。

實質有效坪效

不過這坪效尚未考慮建商的成本及利潤,扣除這些費用後之實際坪數所得,才是實質有效坪效。實質有效坪效因為跟建商利潤以及銷售價格相關,當中因素相當複雜,我會再下一篇詳細解說建商分潤之範例。

Excel試算檔案

點選下面Excel圖式就可下載Excel檔,只要輸入所有參數,就會自動算出坪效係數以及總坪效。

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附註:建築技術規則建築設計施工編

第162條   前條總樓地板面積依本編第一條第五款、第七款及下列規定計算之:  

一、每層陽臺、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二‧O公尺或雨遮、花臺突出超過一‧O公尺者,應自其外緣分別扣除二‧O公尺或一‧O公尺作為中心線,計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳,其淨深度不得小於二.O公尺;其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者,應計入該層樓地板面積;至無共同使用梯廳之住宅用途使用者,每層陽臺面積之和,在該層樓地板面積百分之十二.五或未超過八平方公尺部分,得不計入總樓地板面積。



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